TS. Lê Xuân Nghĩa: Siết cho vay mua nhà thứ 2 để giảm giá BĐS là không thực tế...chúng ta không thể kéo giá căn hộ 100 triệu đồng/m2 xuống để cho người nghèo mua được

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, trên thế giới, không có quốc gia nào kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách hạn chế tín dụng cho vay bất động sản. Giải pháp quan trọng nhất là tăng nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp.

Bộ Xây dựng vừa có đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản. Ông đánh giá thế nào về đề xuất này?

Theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng, chính quyền không được phép can thiệp vào hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng này chịu sự kiểm soát của Ngân hàng Trung ương thông qua các chỉ tiêu an toàn tín dụng. Việc can thiệp như vậy vừa vi phạm luật, vừa không phù hợp với hiến pháp, cụ thể là quyền tự do kinh doanh của các ngân hàng.

Hơn nữa, việc phân định nhà nào là nhà thứ nhất, nhà nào là nhà thứ hai là vô cùng khó khăn. Chính quyền không thể làm được, và các ngân hàng thương mại lại càng không thể thực hiện, bởi đây không phải là nhiệm vụ của họ. Chi phí để xác định, điều tra, thăm dò nhằm biết được nhà nào là nhà thứ nhất, thứ hai hay thứ mười là một việc vô vọng, gần như không thể thực hiện trên thực tế.

Hiện trên thế giới, không có quốc gia nào kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách hạn chế tín dụng cho vay bất động sản. Vì vậy, biện pháp siết cho vay mua nhà thứ hai là không ổn và không phù hợp với thông lệ quốc tế.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng vừa yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính khẩn trương báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 15/10/2025 về chính sách thuế bất động sản. Theo ông, với nếu đánh thuế nhà thứ hai, liệu chúng ta có đạt được mục tiêu cho người nghèo tiếp cận nhà ở?

Các chính sách can thiệp, như đánh thuế nhà thứ hai hay siết tín dụng, thường không giải quyết được vấn đề. Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy, dù áp dụng nhiều biện pháp như vậy nhưng vấn đề cốt lõi vẫn không được giải quyết vẫn không thể điều chỉnh được thị trường.

Hiện nay, tôi cho rằng vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam không nằm ở giá cả, mà ở việc phát triển các sản phẩm đáp ứng với từng nhu cầu. Đây là khuyết tật của thị trường mà Chính phủ phải giải quyết thông qua các chính sách hỗ trợ và điều tiết, bởi thị trường tự thân không thể giải quyết được.

Chính phủ cần tập trung vào chính sách giải quyết chênh lệch giàu nghèo thông qua tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Thị trường cần được phân khúc rõ ràng: nhà cao cấp dành cho người giàu và nhà giá rẻ dành cho người thu nhập thấp. Đồng thời có các biện pháp kiểm soát để ngăn đầu cơ dồn vào phân khúc nhà giá rẻ. Những chính sách hỗ trợ như lãi suất ưu đãi cho người nghèo, như mô hình của Singapore, cũng là giải pháp thiết thực để đảm bảo công bằng trong tiếp cận nhà ở.

Nhiều ý kiến cho rằng giá nhà đang ở mức cao và tín dụng bất động sản đang ở mức quá lớn và ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô. Quan điểm của ông về vấn đề này là gì?

Theo quy luật, tốc độ tăng giá bất động sản thường bằng tổng của tốc độ tăng trưởng GDP, lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Ở Việt Nam, giả định GDP tăng trưởng 8%, lạm phát 3,5%, và đô thị hóa 1%, thì tốc độ tăng giá bất động sản sẽ vào khoảng 10-12% mỗi năm.

Thống kê nhiều năm cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản tại Việt Nam là khoảng 12% mỗi năm, tương đương với Đức (12%), thấp hơn Trung Quốc (13,5%) và Ấn Độ (14,5%). Do đó, mức tăng này là bình thường và phù hợp với quy luật kinh tế. Càng tăng trưởng kinh tế nhanh, giá bất động sản sẽ càng tăng nhanh.

Hiện nay tổng tín dụng bất động sản hiện nay khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng của nền kinh tế, vốn vào khoảng 16 triệu tỷ đồng. So sánh với các quốc gia khác, tỷ lệ này không phải là lớn. Chẳng hạn, Trung Quốc có tỷ lệ tín dụng bất động sản chiếm 30%, trong khi ở các nước châu Âu, con số này thậm chí lên tới 47%. Vì vậy, mức 25% của Việt Nam vẫn nằm trong ngưỡng an toàn và không có gì đáng lo ngại.

Thưa ông, thay vì siết tín dụng, đánh thuế nhà thứ 2 đâu là giải pháp hiệu quả để chúng ta kiểm soát thị trường bất động sản?

Giải pháp quan trọng nhất là tăng nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp. Các dự án nhà cao cấp có giá 80-100 triệu đồng/m² không thể giảm giá để người nghèo mua được, đó là điều bất khả thi.

Thay vào đó, Chính phủ cần tập trung gỡ vướng mắc pháp lý để thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá rẻ, đồng thời có chính sách hỗ trợ người mua nhà. Ví dụ, ở Singapore, người nghèo được vay mua nhà với lãi suất cố định 2,5%, và Chính phủ bù phần lãi suất vượt trên mức này cho ngân hàng. Những biện pháp này hiệu quả hơn nhiều so với can thiệp tín dụng.

Xin cảm ơn ông!

Phan Nam, cafef